Месечни архиви: април 2019

Иск за сключване на окончателен договор

Иск за сключване на окончателен договор – Всяка от страните по предварителен договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор.

Това е текстът на чл.19 ал.3 от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/.

Ако тази разпоредба се тълкува при съблюдаване буквата на закона по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, то тогава следва да се приеме, че в обхвата на разпоредбата под „всяка от страните по предварителния договор“ се включва и неизправната страна по предварителния договор, която може активно да се легитимира, предявявайки искова претенция за обявяване на предварителния договор за окончателен по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

В правната доктрина се прави опит за преодоляване на това буквално тълкуване.

Според проф.Живко Сталев „по всеки иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД съдът трябва да провери по повод на възражение на ответника и изправността на ищеца с оглед на задълженията, които той е поел с предварителния договор.

“ (Българско гражданско процесуално право, девето преработено и допълнено издание, издателство Сиела Норма АД, София, 2012).

Но тук идва да се противопостави на становището на проф.Сталев даденото тълнуване относно материално легитимираните лица по иска за обявяване на един предварителен договор по чл.19 ал.3 от ЗЗД за окончателен в решения на ВКС.

В своята съдебна практика ВКС приема, че ищец е лицето купувач, независимо дали е изправна страна по договора, т.е. дали е изпълнил задължението си за плащане изцяло на цената, а обещателят по действащия предварителен договор е ответник.

Според съда решението по предявения иск по чл.19 ал.3 от ЗЗД ще бъде постановено по чл.362 ал.1 от ГПК, което означава, че същото ще замести и неизпълнената част от задължението на ищеца за плащане на цената. 

Неизпълнението на задължение по предварителен договор и неизправността на ищеца-купувач не е пречка за упражняване на преобразуващото му право чрез конститутивния  иск по чл.19 ал.3 от ЗЗД, щом предварителния договор, съдържащ уговорка за всички съществени условия на окончателния, валидно обвързва страните и не е развален или прекратен“ (Решение №28 от 01.07.2011г. по т.д. №207/2010г., IIотд. на ВКС-ТК).

Според ВКС проверката за съществуването на вземането, касаещо цената на имота законодателят свързва само с начина на постановяване на решението, т.е. дали ще бъде под условие или без условие за доплащане на дължимата цена и самото вземане не е предмет на делото за обявяване на предварителния договор по чл.19 ал.3 от ЗЗД за окончателен.

Предметът на иска по чл.19 ал.3 от ЗЗД е функция на съдържанието на предварителния договор. С Решение №475/08.06.2010г., III г.о. на ВКС-ГК, постановено по реда на чл.290 ГПК, ВКС приема, че когато предварителният договор е за продажба, той трябва да съдържа уговорки за вещта и цената, тъй като това произтича от основанието на предварителния договор, чрез който, доколкото е валиден, страната придобива преобразуващото право да иска по съдебен ред, сключването на окончателния договор по чл.19 ал.3 от ЗЗД.

Ако предварителния договор не установява същественото съдържание на окончателния договор, съдът не може с решението си да замести окончателния договор.

Това безспорно виждане на съдилищата в производството по обявяване на предварителен договор за окончателен договор по чл.19 ал.3 от ЗЗД има различни интерпретации, когато предмет на предварителния договор са няколко недвижими имоти или предмет на иска по чл.19 ал.3 от ЗЗД е за част от уговорената между страните престация, което не е предмет на настоящето изследване.

(Граждански процесуален кодекс, Приложен коментар, Проблеми на правоприлагането. Анализ на съдебната практика, Авторски колективБлаговест Пунев, Венелин Ганев, Димитър Хорозов и др., ИК“Труд и право“, София, 2012г.).Съдебното решение, което уважава претенцията по чл. 19, ал. 3 ЗЗД притежава конститутивен характер, тъй като със сила на присъдено нещо потвърждава съществуването на спорното право,  и с конститутивно действие, поради предизвикване на търсената от ищеца правна промяна в правната сфера на ответника.

В хипотеза, касаеща придобиване на вещно право, най-важната правна последица за ищеца от  един уважен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е, че той по силата на съдебния акт придобива претендираното от него вещно право.

Правото на страната по предварителния договор да предяви иск за обявяване на предварителния договор за окончателен се погасява по давност.

В това отношение правото по чл.19 ал.3 от ЗЗД не се отличава от другите субективни права. На общо основание то представлява вземане и като всяко вземане не може да бъде реализирано по съдебен ред, т.е. да бъде събрано принудително в случай, че е изтекъл предвидения в закона срок.

По силата на разпоредбата на чл.110 от ЗЗД давностният срок е петгодишен и започва да тече от момента на сключване на предварителния договор, ако страните не са уговорили друго.

Когато продавачът като страна по предварителния договор предаде владението върху предмета на договора от датата на самото сключване на предварителния договор, то това негово действие не спира давностния срок.

Различна е хипотезата, при която владението върху недвижимия имот, предмет на предварителния договор не е предадено при сключване на самия договор, а в известен интервал от време след това.

В този случай давността се прекъсва. Предаването на владението на купувача може да се третира като признание на вземането от длъжника, тъй като съгласно нормата на чл.116 б.“а“ от ЗЗД признаването на вземането от длъжника е основание за прекъсване на давностния срок.

Отстъпването на владението от длъжника на кредитора по предварителния договор след сключването му представлява красноречиво волеизявление за наличието на задълженията по него.

В този случай давността започва да тече от датата на предаване на владението. От прекъсване на давността започва да тече нова давност по см. на чл.117 ал.1 от ЗЗД, което означава, че изтеклият срок до датата на прекъсване на давността е изгубил своето правно значение като давност.

Докато съдебното производство за обявяване на предварителния договор за окончателен е висящо, обещателят (продавач) по предвалителния договор може да прехвърли обещания на купувача по предварителния договор недвижим имот  на трето лице.

В защита на купувача по предварителния договор може да се определи значението на вписването на исковата молба по партидата на имота и на нейния собственик в Агенцията по вписванията, което се определя от чл.114 ал.2 от ЗС „Придобитите вещни права и наложени възбрани след вписването не могат да се противопоставят на ищеца“. Законодателят е предвидил в разпоредбата на чл.114, б.“б“ от Закона за собствеността, че „Трябва да бъдат вписани: исковите молби за постановяване на решение за сключване на окончателен договор, с който се прехвърля или учредява вещно право върху недвижим имот.“ По този начин прехвърленото право на собственост върху недвижимия имот, предмет на предварителния договор,  от продавача на трето лице с нотариален акт след датата на вписване на исковата молба по чл.19 ал.3 от ЗЗД, не може да се противопостави на ищеца по висящото съдебно производство (вж.Соломон Розанис, Предварителни договори, Издателство „Фенея“, София, 2008г.).

Предварителен договор за покупко-продажба на имот

Предварителен договор за покупко-продажба на имот – При покупко-продажба на недвижим имот, било то жилищен, търговски или поземлен, както и при учредяване на ограничено вещно право върху имота, купувачът и продавачът, като страни по сделката, сключват предварителен договор преди извършване на сделката за прехвърляне на правото на собственост или учредяване на ограничено право на собственсот върху недвижимия имот с окончателен договор за покупко-продажба във формата на нотариален акт.

Предварителен Договор по чл.19 от Закона за Задълженията и Договорите (ЗЗД)

Предварителният договор по чл.19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) представлява основата или „подготовката“ за извършване на сделката пред нотариус. Предварителният договор следва да съдържа всички основни елементи на сделката във връзка с покупко-продажбата на недвижимия имот, като обвързва продавачът и купувачът с произтичащите от това права и задължения.

Страни по Договора

Страните уговарят в детайли сделката, като нейните основни елементи следва да съвпадат с основните елементи на договорената покупко-продажба в окончателния договор във формата на нотариален акт, извършен от нотариуса – това са идентичен предмет на сделката, който е ясно индивидуализиран с описание на площ, помещения и граници,   определени индивидуализирани страни по сделката, определена цена, уточнени условия на покупко-продажбата, избран начин на плащане, обезпечения, ако се налагат, определени обезщетения при неизпълнение и т.н.

В никакъв случай обаче не бива да се счита, че има някаква „съподчиненост“ между двата договора. Двата договора имат свое самостоятелно правно битие и съществуват независимо един от друг. Предварителният договор е облигационен договор, от който произтичат вещноправни последици, но няма като резултат транслативен ефект по отношение на правото на собственост върху недвижимия имот, предмет на сделката. Изискването за действителност на предварителния договор е той да е сключен в писмена форма.

Условия в Предварителния Договор

В писмения предварителен договор трябва да залегнат уговорки относно съществените условия на бъдещия окончателен договор във формата на нотариален акт и на първо място поетото задължение от страните за взаимни насрещни престации.

Продавачът обещава да прехвърли собствеността върху недвижим имот на купувача срещу заплащане на определена цена.

Писмената форма на предварителния договор е условие за неговата действителност.

Всяка от страните по един предварителен договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, само когато предварителния договор е в писмена форма.

Предварителният договор по своята същност представлява „обещание“ за прехвърляне правото на собственост върху недвижим имот и съдържа условия, гарантиращи изпълнението на това „обещание за продажба“.

При извършване на нотариалния акт за окончателното прехвърляне на правото на собственост върху имота, продавачът следва да представи доказателства пред нотариуса, че той е изключителен собственик на имота.

При подписване на предварителния договор такова изискване няма.

Няма изискване продавачът да е собственик на недвижимия имот към момента на сключване на предварителния договор.

Това разширява приложното му поле и в случаите когато в бъдеще обектът ще бъде придобит, за да се изпълни задължението за прехвърляне на собствеността, както и да се „обещава“ продажбата на бъдещ имот, т.е. на обект, който все още не съществува.

Така например продавачът може да се задължи да придобие или изгради недвижимия имот и след това да прехвърли правото на собственост върху него при сбъдване на определени условия и срещу задължението за заплащане на определена цена от страна на купувача.

Този тип предварителни договори са най-силно застъпени при инвеститорски и строителни компании, които сключват директно с купувачите предварителни договори със задължение да изградят един обект и да прехвърлят правото на собственост с окончателен договор във формата на нотариален акт при достигане степен на завършеност Акт 14, Акт 15, Акт 16, или при придобиване на разрешение на ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация.

Гражданите ще могат да водят дела по ЗОДОВ за вреди от действието на незаконни наредби

Дело Срещу Държавата

Дело срещу държавата. Гражданите и бизнесът могат да водят дела по Закона за отговорността на държавата и общините за вреди (ЗОДОВ) за вредите, които са претърпели от действието от незаконосъобразни правилници, наредби и инструкции, които впоследствие са били отменени от съда. Това да се регламентира изрично в самия ЗОДОВ предлага депутатът от ДПС Хамид Хамид.

Тази възможност беше отречена преди близо три години – на 27 юни 2016 г., когато Върховният административен съд (ВАС) излезе с тълкувателно решение (пълния му текст виж тук), с което прие, че „вредите, причинени на граждани и на юридически лица при или по повод изпълнението (действието) на подзаконов нормативен акт в периода, преди той да бъде отменен като незаконосъобразен или обявен за нищожен, не подлежат на обезщетяване по реда на чл.1, ал.1 ЗОДОВ“.

Преди ВАС да излезе с това задължително за всички съдилища тълкуване магистратите бяха разделени в позицията си. Нещо повече – разделен беше и самият ВАС и затова 32-ма върховни съдии подписаха тълкувателното решение с особено мнение.

Днес Хамид Хамид заявява, че целта на внесения от него проект за промени в ЗОДОВ е именно да се преодолеят последиците от Тълкувателното решение по дело №2/2015 г. на ВАС и определя като показателен фактът, че решението е подписано с особено мнение от толкова много съдии.

„Освен това посоченото тълкуване на закона, противоречи на практиката на Съда на Европейския съюз и на практика прегражда защитата на гражданите и юридическите лица от вреди, които са причинени от отменени или обявени за нищожни подзаконови нормативни актове“, заявява зам.-председателят на парламентарната правна комисия в мотивите си.

Предложението му идва дни след като депутати от ГЕРБ внесоха друг проект за изменения в ЗОДОВ, с който се урежда окончателно, че делата за обезщетяване на вреди, причинени от нарушаване на правото на Европейския съюз ще се водят именно по този закон (повече по темата виж тук). Така по всяка вероятност двата законопроекта ще бъдат обединени и разгледани съвместно от Народното събрание.

Точното предложение на Хамид е чл. 1, ал. 1 от ЗОДОВ да придобие следната редакция:

Държавата и общините отговарят за вредите, причинени на граждани и юридически лица от незаконосъобразни актове, действия или бездействия на техни органи и длъжностни лица при или по повод изпълнение на административна дейност, както и за вредите, причинени от действието на отменени или обявени за нищожни подзаконови нормативни актове

Преди три години, когато обсъждаше проблема, ВАС не се съгласи с подобно виждане, като основния си аргумент върховните съдии от мнозинството извлякоха от чл. 195 от Административнопроцесуалния кодекс (АПК). Той предвижда две неща. Първо, че „подзаконовият нормативен акт се смята за отменен от деня на влизането в сила на съдебното решение“. И второ – „че правните последици, възникнали от подзаконов нормативен акт, който е обявен за нищожен или е отменен като унищожаем, се уреждат служебно от компетентния орган в срок не по-дълъг от три месеца от влизането в сила на съдебното решение“. Това, според мнозинството във ВАС, означава, че за периода от приемането на подзаконовия нормативен акт до неговата отмяна с влязло в сила решение, той се счита за законосъобразен и поражда валидни правни последици. А освен това има специален ред за обезщетяване на гражданите и бизнеса от действието на незаконни наредби, правилници и инструкции, тъй като понятието „правни последици“, включва в себе си и компенсирането на вредите от действието им. С тази задача обаче е натоварен органът, издал незаконният акт, а воденето на паралелни дела от засегнатите по ЗОДОВ е изключено.

Застаналите на особено мнение 32-ама върховни съдии, чиято теза днес се възприема от Хамид Хамид, обаче заявиха, че колегите им са объркали причина и следствие в съжденията си. И изтъкват, че съдът отменя наредбата, правилника или инструкцията именно защото са незаконосъобразни, т.е. отмяната е следствие на незаконосъобразността, а не обратното. „Няма законово основание за извод, че актът ще се счита за незаконосъобразен от деня на решението за неговата отмяна и занапред, а оттук – че това ще изключи отговорността за вреди, причинени от действието му преди отмяната, тъй като до този момент той е действал законосъобразно. На първо място това означава, че е бил обжалван и отменен един законен акт. Освен това подобно разбиране е в противоречие с правната логика – това би означавало да се приеме, че актът е незаконосъобразен, защото е отменен, че незаконосъобразността е последица от отмяната, а не обратното“, пишат те.

А за това, че АПК (чл. 195) казва, че подзаконовият нормативен акт се смята за отменен от деня на влизането в сила на съдебното решение, посочват, че кодексът не въвежда законова презумпция, че той ще се счита за незаконосъобразен занапред. „Няма нормативно основание да се приема, че разпоредбата на чл. 195, ал.1 АПК, от материалноправна гледна точка, може да ограничи отговорността до вреди, които могат да настъпят след отмяната на акта, с мотив, че едва след този момент актът се счита за незаконосъобразен. По правилата на правната логика след отмяната вреди от действието на отменен нормативен акт не могат да настъпят, тъй като същият спира да се прилага“, изтъкват 32-мата върховни съдии.

Според останалите на особено мнение чл.1 от ЗОДОВ и чл.195, ал.1 АПК не подлежат на съотнасяне и втората разпоредба не ограничава приложното поле на първата. „Двете норми са от различен вид: съответно – материална и процесуална, всяка от тях има свое собствено място в правната система, има свое собствено действие, независимо едно от друго. Те не действат на една плоскост – не уреждат едни и същи правоотношения, поради което и не са в колизия“, пишат 32-амата върховни съдии през 2016 г.

Промени и в АПК

В законопроекта си Хамид Хамид предлага и няколко промени в АПК. Първата е в чл. 213б, който регламентира какво се случва, когато жалбата или протестът бъдат оставени без движение. С преценката дали те отговарят на изискванията на АПК са натоварени шефът на ВАС, заместниците му и председателите на отделения. Сега депутатът от ДПС предлага с разпорежданията си, с които оставят жалбата или протеста без разглеждане, те да могат „да присъждат разноски, ако са поискани и ако са представени доказателства за заплащането им“. Същото право получават и съставите на съда, когато открият нередовностите в жалбата в течение на вече започналото производство.

Освен това с предложенията за промени в АПК, депутатът от ДПС урежда и че по-ниската такса за касационно обжалване, което се дължи по дела за пенсионно, здравно и социално осигуряване (30 лв. за гражданите и едноличните търговци и 200 лв. за организациите, държавните и общинските органи) трябва да се прилага и за споровете за социално подпомагане. „Следва да се утвърди практиката, като гражданите и едноличните търговци, които обжалват актове по дела за социално подпомагане се ползват от привилегията, предоставена и на гражданите и едноличните търговци, които обжалват съответно дела по пенсионно, здравно и социално осигуряване“, пише Хамид.

Той е установил и друга празнота в АПК, който с последните си изменения за първи път предвиди, че и държавата и общините плащат такси за касационно обжалване на делата, от които преди това бяха освободени. Оказва се, че те са пропуснати в чл. 235а АПК, който регламентира такса от 30 лв. за граждани в производствата по частни жалби и 150 лв. – за организациите. „Административните органи – държавни или общински също следва да бъдат включени в субектите, които следва да заплащат държавна такса за подаване на частна жалба, тъй като същите са били страни в първоинстанционното производство и имат право да обжалват съдебните определения“, пише Хамид.

Освен това той предлага да се отмени и чл.27, ал.7 от Закона за управление на средствата от Европейските структурни и инвестиционни фондове, която освобождава бюджетните организации от такси. Защото след измененията в АПК, тя влиза в колизия с въведеното в чл. 227а АПК задължение за всички страни в процеса, включително за държавните и общинските органи, да плащат държавна такса за касация.

„Заплащането на такса се свързва не само с възмездяване на тази услуга, но и с мотивиране на страните към добросъвестно упражняване на процесуалните права, а що се отнася до държавните и общинските органи – за да бъде предотвратен и евентуален административен произвол от тяхна страна“, подчертава авторът на законопроекта.

Източник: lex.bg