Иск за сключване на окончателен договор

Иск за сключване на окончателен договор – Всяка от страните по предварителен договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор.

Това е текстът на чл.19 ал.3 от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/.

Ако тази разпоредба се тълкува при съблюдаване буквата на закона по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, то тогава следва да се приеме, че в обхвата на разпоредбата под „всяка от страните по предварителния договор“ се включва и неизправната страна по предварителния договор, която може активно да се легитимира, предявявайки искова претенция за обявяване на предварителния договор за окончателен по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

В правната доктрина се прави опит за преодоляване на това буквално тълкуване.

Според проф.Живко Сталев „по всеки иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД съдът трябва да провери по повод на възражение на ответника и изправността на ищеца с оглед на задълженията, които той е поел с предварителния договор.

“ (Българско гражданско процесуално право, девето преработено и допълнено издание, издателство Сиела Норма АД, София, 2012).

Но тук идва да се противопостави на становището на проф.Сталев даденото тълнуване относно материално легитимираните лица по иска за обявяване на един предварителен договор по чл.19 ал.3 от ЗЗД за окончателен в решения на ВКС.

В своята съдебна практика ВКС приема, че ищец е лицето купувач, независимо дали е изправна страна по договора, т.е. дали е изпълнил задължението си за плащане изцяло на цената, а обещателят по действащия предварителен договор е ответник.

Според съда решението по предявения иск по чл.19 ал.3 от ЗЗД ще бъде постановено по чл.362 ал.1 от ГПК, което означава, че същото ще замести и неизпълнената част от задължението на ищеца за плащане на цената. 

Неизпълнението на задължение по предварителен договор и неизправността на ищеца-купувач не е пречка за упражняване на преобразуващото му право чрез конститутивния  иск по чл.19 ал.3 от ЗЗД, щом предварителния договор, съдържащ уговорка за всички съществени условия на окончателния, валидно обвързва страните и не е развален или прекратен“ (Решение №28 от 01.07.2011г. по т.д. №207/2010г., IIотд. на ВКС-ТК).

Според ВКС проверката за съществуването на вземането, касаещо цената на имота законодателят свързва само с начина на постановяване на решението, т.е. дали ще бъде под условие или без условие за доплащане на дължимата цена и самото вземане не е предмет на делото за обявяване на предварителния договор по чл.19 ал.3 от ЗЗД за окончателен.

Предметът на иска по чл.19 ал.3 от ЗЗД е функция на съдържанието на предварителния договор. С Решение №475/08.06.2010г., III г.о. на ВКС-ГК, постановено по реда на чл.290 ГПК, ВКС приема, че когато предварителният договор е за продажба, той трябва да съдържа уговорки за вещта и цената, тъй като това произтича от основанието на предварителния договор, чрез който, доколкото е валиден, страната придобива преобразуващото право да иска по съдебен ред, сключването на окончателния договор по чл.19 ал.3 от ЗЗД.

Ако предварителния договор не установява същественото съдържание на окончателния договор, съдът не може с решението си да замести окончателния договор.

Това безспорно виждане на съдилищата в производството по обявяване на предварителен договор за окончателен договор по чл.19 ал.3 от ЗЗД има различни интерпретации, когато предмет на предварителния договор са няколко недвижими имоти или предмет на иска по чл.19 ал.3 от ЗЗД е за част от уговорената между страните престация, което не е предмет на настоящето изследване.

(Граждански процесуален кодекс, Приложен коментар, Проблеми на правоприлагането. Анализ на съдебната практика, Авторски колективБлаговест Пунев, Венелин Ганев, Димитър Хорозов и др., ИК“Труд и право“, София, 2012г.).Съдебното решение, което уважава претенцията по чл. 19, ал. 3 ЗЗД притежава конститутивен характер, тъй като със сила на присъдено нещо потвърждава съществуването на спорното право,  и с конститутивно действие, поради предизвикване на търсената от ищеца правна промяна в правната сфера на ответника.

В хипотеза, касаеща придобиване на вещно право, най-важната правна последица за ищеца от  един уважен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е, че той по силата на съдебния акт придобива претендираното от него вещно право.

Правото на страната по предварителния договор да предяви иск за обявяване на предварителния договор за окончателен се погасява по давност.

В това отношение правото по чл.19 ал.3 от ЗЗД не се отличава от другите субективни права. На общо основание то представлява вземане и като всяко вземане не може да бъде реализирано по съдебен ред, т.е. да бъде събрано принудително в случай, че е изтекъл предвидения в закона срок.

По силата на разпоредбата на чл.110 от ЗЗД давностният срок е петгодишен и започва да тече от момента на сключване на предварителния договор, ако страните не са уговорили друго.

Когато продавачът като страна по предварителния договор предаде владението върху предмета на договора от датата на самото сключване на предварителния договор, то това негово действие не спира давностния срок.

Различна е хипотезата, при която владението върху недвижимия имот, предмет на предварителния договор не е предадено при сключване на самия договор, а в известен интервал от време след това.

В този случай давността се прекъсва. Предаването на владението на купувача може да се третира като признание на вземането от длъжника, тъй като съгласно нормата на чл.116 б.“а“ от ЗЗД признаването на вземането от длъжника е основание за прекъсване на давностния срок.

Отстъпването на владението от длъжника на кредитора по предварителния договор след сключването му представлява красноречиво волеизявление за наличието на задълженията по него.

В този случай давността започва да тече от датата на предаване на владението. От прекъсване на давността започва да тече нова давност по см. на чл.117 ал.1 от ЗЗД, което означава, че изтеклият срок до датата на прекъсване на давността е изгубил своето правно значение като давност.

Докато съдебното производство за обявяване на предварителния договор за окончателен е висящо, обещателят (продавач) по предвалителния договор може да прехвърли обещания на купувача по предварителния договор недвижим имот  на трето лице.

В защита на купувача по предварителния договор може да се определи значението на вписването на исковата молба по партидата на имота и на нейния собственик в Агенцията по вписванията, което се определя от чл.114 ал.2 от ЗС „Придобитите вещни права и наложени възбрани след вписването не могат да се противопоставят на ищеца“. Законодателят е предвидил в разпоредбата на чл.114, б.“б“ от Закона за собствеността, че „Трябва да бъдат вписани: исковите молби за постановяване на решение за сключване на окончателен договор, с който се прехвърля или учредява вещно право върху недвижим имот.“ По този начин прехвърленото право на собственост върху недвижимия имот, предмет на предварителния договор,  от продавача на трето лице с нотариален акт след датата на вписване на исковата молба по чл.19 ал.3 от ЗЗД, не може да се противопостави на ищеца по висящото съдебно производство (вж.Соломон Розанис, Предварителни договори, Издателство „Фенея“, София, 2008г.).

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *