Архив за етикет: предварителен договор за покупка на имот

Предварителен договор за покупко-продажба на имот

Предварителен договор за покупко-продажба на имот – При покупко-продажба на недвижим имот, било то жилищен, търговски или поземлен, както и при учредяване на ограничено вещно право върху имота, купувачът и продавачът, като страни по сделката, сключват предварителен договор преди извършване на сделката за прехвърляне на правото на собственост или учредяване на ограничено право на собственсот върху недвижимия имот с окончателен договор за покупко-продажба във формата на нотариален акт.

Предварителен Договор по чл.19 от Закона за Задълженията и Договорите (ЗЗД)

Предварителният договор по чл.19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) представлява основата или „подготовката“ за извършване на сделката пред нотариус. Предварителният договор следва да съдържа всички основни елементи на сделката във връзка с покупко-продажбата на недвижимия имот, като обвързва продавачът и купувачът с произтичащите от това права и задължения.

Страни по Договора

Страните уговарят в детайли сделката, като нейните основни елементи следва да съвпадат с основните елементи на договорената покупко-продажба в окончателния договор във формата на нотариален акт, извършен от нотариуса – това са идентичен предмет на сделката, който е ясно индивидуализиран с описание на площ, помещения и граници,   определени индивидуализирани страни по сделката, определена цена, уточнени условия на покупко-продажбата, избран начин на плащане, обезпечения, ако се налагат, определени обезщетения при неизпълнение и т.н.

В никакъв случай обаче не бива да се счита, че има някаква „съподчиненост“ между двата договора. Двата договора имат свое самостоятелно правно битие и съществуват независимо един от друг. Предварителният договор е облигационен договор, от който произтичат вещноправни последици, но няма като резултат транслативен ефект по отношение на правото на собственост върху недвижимия имот, предмет на сделката. Изискването за действителност на предварителния договор е той да е сключен в писмена форма.

Условия в Предварителния Договор

В писмения предварителен договор трябва да залегнат уговорки относно съществените условия на бъдещия окончателен договор във формата на нотариален акт и на първо място поетото задължение от страните за взаимни насрещни престации.

Продавачът обещава да прехвърли собствеността върху недвижим имот на купувача срещу заплащане на определена цена.

Писмената форма на предварителния договор е условие за неговата действителност.

Всяка от страните по един предварителен договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, само когато предварителния договор е в писмена форма.

Предварителният договор по своята същност представлява „обещание“ за прехвърляне правото на собственост върху недвижим имот и съдържа условия, гарантиращи изпълнението на това „обещание за продажба“.

При извършване на нотариалния акт за окончателното прехвърляне на правото на собственост върху имота, продавачът следва да представи доказателства пред нотариуса, че той е изключителен собственик на имота.

При подписване на предварителния договор такова изискване няма.

Няма изискване продавачът да е собственик на недвижимия имот към момента на сключване на предварителния договор.

Това разширява приложното му поле и в случаите когато в бъдеще обектът ще бъде придобит, за да се изпълни задължението за прехвърляне на собствеността, както и да се „обещава“ продажбата на бъдещ имот, т.е. на обект, който все още не съществува.

Така например продавачът може да се задължи да придобие или изгради недвижимия имот и след това да прехвърли правото на собственост върху него при сбъдване на определени условия и срещу задължението за заплащане на определена цена от страна на купувача.

Този тип предварителни договори са най-силно застъпени при инвеститорски и строителни компании, които сключват директно с купувачите предварителни договори със задължение да изградят един обект и да прехвърлят правото на собственост с окончателен договор във формата на нотариален акт при достигане степен на завършеност Акт 14, Акт 15, Акт 16, или при придобиване на разрешение на ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация.