Архив за етикет: предварителен договор

Адвокат по облигационно право в София, Адвокатска Кантора, Облигационни Дела, най-добрите адвокати, Представителство в Съд, Обжалване на Облигационно Дело, добър, адвокат, облигационно право, софия, адвокатска кантора, облигационни дела, дело за облигации, дела за облигации, цена

Иск за сключване на окончателен договор

Иск за сключване на окончателен договор – Всяка от страните по предварителен договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор.

Това е текстът на чл.19 ал.3 от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/.

Ако тази разпоредба се тълкува при съблюдаване буквата на закона по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, то тогава следва да се приеме, че в обхвата на разпоредбата под „всяка от страните по предварителния договор“ се включва и неизправната страна по предварителния договор, която може активно да се легитимира, предявявайки искова претенция за обявяване на предварителния договор за окончателен по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

В правната доктрина се прави опит за преодоляване на това буквално тълкуване.

Според проф.Живко Сталев „по всеки иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД съдът трябва да провери по повод на възражение на ответника и изправността на ищеца с оглед на задълженията, които той е поел с предварителния договор.

“ (Българско гражданско процесуално право, девето преработено и допълнено издание, издателство Сиела Норма АД, София, 2012).

Но тук идва да се противопостави на становището на проф.Сталев даденото тълнуване относно материално легитимираните лица по иска за обявяване на един предварителен договор по чл.19 ал.3 от ЗЗД за окончателен в решения на ВКС.

В своята съдебна практика ВКС приема, че ищец е лицето купувач, независимо дали е изправна страна по договора, т.е. дали е изпълнил задължението си за плащане изцяло на цената, а обещателят по действащия предварителен договор е ответник.

Според съда решението по предявения иск по чл.19 ал.3 от ЗЗД ще бъде постановено по чл.362 ал.1 от ГПК, което означава, че същото ще замести и неизпълнената част от задължението на ищеца за плащане на цената. 

Неизпълнението на задължение по предварителен договор и неизправността на ищеца-купувач не е пречка за упражняване на преобразуващото му право чрез конститутивния  иск по чл.19 ал.3 от ЗЗД, щом предварителния договор, съдържащ уговорка за всички съществени условия на окончателния, валидно обвързва страните и не е развален или прекратен“ (Решение №28 от 01.07.2011г. по т.д. №207/2010г., IIотд. на ВКС-ТК).

Според ВКС проверката за съществуването на вземането, касаещо цената на имота законодателят свързва само с начина на постановяване на решението, т.е. дали ще бъде под условие или без условие за доплащане на дължимата цена и самото вземане не е предмет на делото за обявяване на предварителния договор по чл.19 ал.3 от ЗЗД за окончателен.

Предметът на иска по чл.19 ал.3 от ЗЗД е функция на съдържанието на предварителния договор. С Решение №475/08.06.2010г., III г.о. на ВКС-ГК, постановено по реда на чл.290 ГПК, ВКС приема, че когато предварителният договор е за продажба, той трябва да съдържа уговорки за вещта и цената, тъй като това произтича от основанието на предварителния договор, чрез който, доколкото е валиден, страната придобива преобразуващото право да иска по съдебен ред, сключването на окончателния договор по чл.19 ал.3 от ЗЗД.

Ако предварителния договор не установява същественото съдържание на окончателния договор, съдът не може с решението си да замести окончателния договор.

Това безспорно виждане на съдилищата в производството по обявяване на предварителен договор за окончателен договор по чл.19 ал.3 от ЗЗД има различни интерпретации, когато предмет на предварителния договор са няколко недвижими имоти или предмет на иска по чл.19 ал.3 от ЗЗД е за част от уговорената между страните престация, което не е предмет на настоящето изследване.

(Граждански процесуален кодекс, Приложен коментар, Проблеми на правоприлагането. Анализ на съдебната практика, Авторски колективБлаговест Пунев, Венелин Ганев, Димитър Хорозов и др., ИК“Труд и право“, София, 2012г.).Съдебното решение, което уважава претенцията по чл. 19, ал. 3 ЗЗД притежава конститутивен характер, тъй като със сила на присъдено нещо потвърждава съществуването на спорното право,  и с конститутивно действие, поради предизвикване на търсената от ищеца правна промяна в правната сфера на ответника.

В хипотеза, касаеща придобиване на вещно право, най-важната правна последица за ищеца от  един уважен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е, че той по силата на съдебния акт придобива претендираното от него вещно право.

Правото на страната по предварителния договор да предяви иск за обявяване на предварителния договор за окончателен се погасява по давност.

В това отношение правото по чл.19 ал.3 от ЗЗД не се отличава от другите субективни права. На общо основание то представлява вземане и като всяко вземане не може да бъде реализирано по съдебен ред, т.е. да бъде събрано принудително в случай, че е изтекъл предвидения в закона срок.

По силата на разпоредбата на чл.110 от ЗЗД давностният срок е петгодишен и започва да тече от момента на сключване на предварителния договор, ако страните не са уговорили друго.

Когато продавачът като страна по предварителния договор предаде владението върху предмета на договора от датата на самото сключване на предварителния договор, то това негово действие не спира давностния срок.

Различна е хипотезата, при която владението върху недвижимия имот, предмет на предварителния договор не е предадено при сключване на самия договор, а в известен интервал от време след това.

В този случай давността се прекъсва. Предаването на владението на купувача може да се третира като признание на вземането от длъжника, тъй като съгласно нормата на чл.116 б.“а“ от ЗЗД признаването на вземането от длъжника е основание за прекъсване на давностния срок.

Отстъпването на владението от длъжника на кредитора по предварителния договор след сключването му представлява красноречиво волеизявление за наличието на задълженията по него.

В този случай давността започва да тече от датата на предаване на владението. От прекъсване на давността започва да тече нова давност по см. на чл.117 ал.1 от ЗЗД, което означава, че изтеклият срок до датата на прекъсване на давността е изгубил своето правно значение като давност.

Докато съдебното производство за обявяване на предварителния договор за окончателен е висящо, обещателят (продавач) по предвалителния договор може да прехвърли обещания на купувача по предварителния договор недвижим имот  на трето лице.

В защита на купувача по предварителния договор може да се определи значението на вписването на исковата молба по партидата на имота и на нейния собственик в Агенцията по вписванията, което се определя от чл.114 ал.2 от ЗС „Придобитите вещни права и наложени възбрани след вписването не могат да се противопоставят на ищеца“. Законодателят е предвидил в разпоредбата на чл.114, б.“б“ от Закона за собствеността, че „Трябва да бъдат вписани: исковите молби за постановяване на решение за сключване на окончателен договор, с който се прехвърля или учредява вещно право върху недвижим имот.“ По този начин прехвърленото право на собственост върху недвижимия имот, предмет на предварителния договор,  от продавача на трето лице с нотариален акт след датата на вписване на исковата молба по чл.19 ал.3 от ЗЗД, не може да се противопостави на ищеца по висящото съдебно производство (вж.Соломон Розанис, Предварителни договори, Издателство „Фенея“, София, 2008г.).

Предварителен договор за покупко-продажба на имот

Предварителен договор за покупко-продажба на имот – При покупко-продажба на недвижим имот, било то жилищен, търговски или поземлен, както и при учредяване на ограничено вещно право върху имота, купувачът и продавачът, като страни по сделката, сключват предварителен договор преди извършване на сделката за прехвърляне на правото на собственост или учредяване на ограничено право на собственсот върху недвижимия имот с окончателен договор за покупко-продажба във формата на нотариален акт.

Предварителен Договор по чл.19 от Закона за Задълженията и Договорите (ЗЗД)

Предварителният договор по чл.19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) представлява основата или „подготовката“ за извършване на сделката пред нотариус. Предварителният договор следва да съдържа всички основни елементи на сделката във връзка с покупко-продажбата на недвижимия имот, като обвързва продавачът и купувачът с произтичащите от това права и задължения.

Страни по Договора

Страните уговарят в детайли сделката, като нейните основни елементи следва да съвпадат с основните елементи на договорената покупко-продажба в окончателния договор във формата на нотариален акт, извършен от нотариуса – това са идентичен предмет на сделката, който е ясно индивидуализиран с описание на площ, помещения и граници,   определени индивидуализирани страни по сделката, определена цена, уточнени условия на покупко-продажбата, избран начин на плащане, обезпечения, ако се налагат, определени обезщетения при неизпълнение и т.н.

В никакъв случай обаче не бива да се счита, че има някаква „съподчиненост“ между двата договора. Двата договора имат свое самостоятелно правно битие и съществуват независимо един от друг. Предварителният договор е облигационен договор, от който произтичат вещноправни последици, но няма като резултат транслативен ефект по отношение на правото на собственост върху недвижимия имот, предмет на сделката. Изискването за действителност на предварителния договор е той да е сключен в писмена форма.

Условия в Предварителния Договор

В писмения предварителен договор трябва да залегнат уговорки относно съществените условия на бъдещия окончателен договор във формата на нотариален акт и на първо място поетото задължение от страните за взаимни насрещни престации.

Продавачът обещава да прехвърли собствеността върху недвижим имот на купувача срещу заплащане на определена цена.

Писмената форма на предварителния договор е условие за неговата действителност.

Всяка от страните по един предварителен договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, само когато предварителния договор е в писмена форма.

Предварителният договор по своята същност представлява „обещание“ за прехвърляне правото на собственост върху недвижим имот и съдържа условия, гарантиращи изпълнението на това „обещание за продажба“.

При извършване на нотариалния акт за окончателното прехвърляне на правото на собственост върху имота, продавачът следва да представи доказателства пред нотариуса, че той е изключителен собственик на имота.

При подписване на предварителния договор такова изискване няма.

Няма изискване продавачът да е собственик на недвижимия имот към момента на сключване на предварителния договор.

Това разширява приложното му поле и в случаите когато в бъдеще обектът ще бъде придобит, за да се изпълни задължението за прехвърляне на собствеността, както и да се „обещава“ продажбата на бъдещ имот, т.е. на обект, който все още не съществува.

Така например продавачът може да се задължи да придобие или изгради недвижимия имот и след това да прехвърли правото на собственост върху него при сбъдване на определени условия и срещу задължението за заплащане на определена цена от страна на купувача.

Този тип предварителни договори са най-силно застъпени при инвеститорски и строителни компании, които сключват директно с купувачите предварителни договори със задължение да изградят един обект и да прехвърлят правото на собственост с окончателен договор във формата на нотариален акт при достигане степен на завършеност Акт 14, Акт 15, Акт 16, или при придобиване на разрешение на ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация.

Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот

Адвокат по вещно право в София

Адвокат по вещно право в София

English  Português
1.Какво е Вещно Право? 2.Защо ми е Адвокат и Къде да Намеря в София Добър Юрист? 3.Имам Нужда от Правна Помощ? 4.Към Кой Адвокат да се Обърна за Помощ?

1.Какво е Вещно Право? 2.Защо ми е Адвокат и Къде да Намеря в София Добър Юрист? 3.Имам Нужда от Правна Помощ? 4.Към Кой Адвокат да се Обърна за Помощ?

1.Какво е Вещно Право? 2.Защо ми е Адвокат и Къде да Намеря в София Добър Юрист? 3.Имам Нужда от Правна Помощ? 4.Към Кой Адвокат да се Обърна за Помощ?

Адвокат по вещно право в София-Вещното право е субективно гражданско право, чийто обект се явяват вещите.
Вещното право е клон на гражданското право.
Правата по повод на вещта се разделя на 2 групи – право на собственост и ограничени вещни права. Освен това под вещно право се разбира и съвкупността от правни норми регламентиращи правото на собственост и останалите субективни вещни права.

Адвокат по вещно право в София

В България основният нормативен акт, който урежда собствеността и другите вещни права, е Законът на собствеността.
Ако имате нужда от правна помощ или адвокат, който да ви помогне при разрешаване на даден проблем или казус от вещното право можете да се обърнете към Правна Кантора Ивеста Консулт. Ние предлагаме следните правни услуги:

• Консултации и правни съвети по сделки относно придобиване и разпореждане с недвижими имоти и движими вещи;
• Проучване на вещно-правния статут на недвижими имоти;
• Изготвяне на подробно правно становище и анализ на правото на собственост;
• Изготвяне на предварителни договори и нотариални актове за сделки с недвижими имоти, учредяване на ипотеки и други;
• Подготовка на всички документи, необходими за сключването на сделката и съдействие при провеждане на преговори;
• Учредяване на ограничени вещни права върху имоти – право на ползване, на надстрояване, на пристрояване, право на преминаване;
• Правен режим на разпореждането с държавни и общински имоти;
• Изготвяне на предварителни договори за продажба и строителство на недвижими имоти;
• Договори за строителство;
• Правна помощ за получаване на разрешителни и други строителни книжа, визи за проектиране, одобряване на инвестиционни проекти, разрешения за строеж, разрешения за ползване;
• Съдействие при процедури за изменение на устройствени и кадастрални планове;
• Консултации при схеми за финансиране от кредитни институции;
• Чуждестранни инвестиции в областта на недвижимите имоти;
• Оказване на съдействие при реализиране на сделките пред нотариус, пред държавните органи и пред органите на местната администрация;
• Процесуално представителство в съдебни производства относно недвижими имоти -спорове за собственост, делба, наличие на ограничени вещни права и други.

Адвокат по вещно право в София